이재명 정부 초강력 규제에도 부동산 시장 다시 꿈틀
2년 만에 다시 급등하는 전세와 매매가, 그 배경은 무엇인가?
부동산 시장이 다시 출렁이고 있다.
2023년 하반기부터 하향 안정세로 접어드는 듯했던 수도권 아파트 가격과 전셋값이,
2025년 들어 다시 상승세를 보이고 있다.
특히 전셋값은 불과 2년 만에 4,000만 원 이상 오르며 세입자들의 부담을 가중시키고 있다.
이는 이재명 정부가 출범 이후 강도 높은 부동산 규제를 이어왔다는 점에서 다소 이례적인 흐름이다.
왜 부동산 시장은 다시 꿈틀거리기 시작했을까?
그리고 이 현상이 단기 반등에 불과할까,
아니면 새로운 상승장의 전조일까?
1. 이재명 정부의 규제에도 아파트값은 왜 오르나?
1). 거래절벽 속 전세 수요만 증가
이재명 정부는 출범 직후부터 강도 높은 다주택자 과세 강화,
대출 규제 회귀, 갭투자 억제 정책 등을 시행해 왔다.
그러나 실제 거래량은 줄어든 반면,
실수요 기반의 전세 수요는 꾸준히 유지되며 시장 불균형을 초래하고 있다.
- 매매는 불확실 → 전세로 유입
- 집주인은 보증금 인상으로 수익 방어
- 세입자 부담은 커짐
사고 싶진 않지만 살아야 하니까 전세는 계속 필요하다
이런 구조는 전세 가격을 밀어올리는 압력으로 작용한다.
2). 공급 공백기 도래
2024년은 수도권 전체 입주 물량이 일시적으로 감소하는 시기다.
이는 2021년 분양 축소와 인허가 지연 등의 여파로 예고된 '공급 절벽'이다.
공급이 줄어든 시장에서 수요가 유지된다면,
가격은 자연스럽게 반등할 수밖에 없다.
2. 2년간 수도권 전셋값 4,000만 원 이상 급등
1). 평균 전셋값 3억9063만 원 → 4억3278만 원
집토스 자료에 따르면, 수도권 아파트 전세가는
2023년 상반기 대비 2025년 상반기에 평균 4,215만 원(10.8%) 상승했다.
국민평형(전용 60~85㎡) 기준으로는 상승액이 4,380만 원(11.2%)에 달한다.
| 평형대 | 상승률(2년) | 상승금액 |
| 국민평형(60~85㎡) | +11.2% | +4,380만 원 |
| 소형(50~60㎡) | +10.8% | +3,590만 원 |
| 대형(85㎡ 초과) | +9.8% | +6,041만 원 |
| 초소형(50㎡ 미만) | +5.6% | +1,327만 원 |
2). 서울과 과천은 1억 원 이상 급등
특히 서울 마포구(15.4%), 서대문구(14.4%), 동작구(14.0%) 등 핵심지역은 큰 폭으로 올랐고,
강남·서초구는 보증금이 1억 원 이상 상승하며 고가 전세 시장까지 다시 과열 조짐을 보이고 있다.
경기도 과천은 2년 만에 무려 1억5천만 원 상승, 상승률 21.9%로 수도권 1위
이는 단순한 반등이라기보다는 ‘복합적인 수급 불균형’에서 비롯된 구조적인 현상으로 봐야 한다.
3. 매매가도 바닥 찍고 반등 중
전세 시장만 상승 중인 것이 아니다.
매매가도 2024년 하반기 이후 주요 지역을 중심으로 '바닥 반등' 조짐이 나타나고 있다.
- 서울 서초구, 송파구 등 강남권 거래량 회복
- 경기 성남·용인 등 GTX 노선 수혜지 주목
- 비규제지역 중심 소형·중저가 아파트 매수세 유입
이러한 흐름은 전세가 상승이 매매가 반등으로 전이되는 구조를 보여준다.
전세금이 집값의 80%에 근접하면,
매매로 전환하는 수요가 다시 늘어난다
이는 과거 2013~2015년 사이에도 반복됐던 패턴이다.
4. 이재명 정부 규제 정책의 효과는?
1). 투기 억제에는 성과. 다만
다주택자 과세 강화와 갭투자 억제는 투기 수요를 줄이는 데는 효과적이었다.
실제로 부동산 거래량 자체는 2023~2024년 내내 침체 상태를 유지했다.
그러나 실수요자 중심의 전세 시장에는 대응이 부족했고,
공급 축소 문제에 대한 선제적 대처도 미흡했다는 평가가 나온다.
2). 역풍 맞는 보증금 시장
- 전세자금대출 규제로 청년·신혼부부 실수요자 타격
- 보증금 상승 → 전세 사기 및 깡통전세 우려 확대
- 보증보험 가입률은 낮고, 세입자 불안은 가중
5. 다시 뜨거워지는 부동산 시장, 지금이 고점일까?
많은 이들이 현재 시장 반등을 보고 '단기 반짝'인지, '새로운 상승장'의 시작인지 궁금해한다.
이에 대해 전문가들은 다음과 같이 말한다.
수도권 입주물량은 줄고, 금리는 하향 안정세로 접어든다.
실수요 회복과 정책 변화가 맞물리면,
시장은 더 회복될 가능성이 크다
하지만 변수도 여전하다.
- 금리 인하 속도가 더딜 경우 매매 전환 지연
- 전세가율 80% 이상 유지 시 갭투자 부활 가능성
- 공급 부족 심화 시 다시 패닉바잉 유발 가능성
결론 - 규제로는 수요 억제 가능, 공급은 또 다른 문제
이재명 정부의 부동산 규제 정책은 투기 억제와 매매시장 진정에는 일정 부분 효과를 냈다.
그러나 전세 시장과 실수요 공급 문제에는 대응이 부족했고,
결국 전셋값 급등과 매매 반등이라는 부작용이 나타나고 있다.
앞으로의 핵심은 실수요를 위한 주택 공급 확대와 안정적인 임대 시장 조성에 달려 있다.
규제만으로는 절대 시장을 안정시킬 수 없으며,
이제는 공급과 수요를 모두 고려한 정책 설계가 필요한 시점이다.
