부동산 지역 양극화 심화 — PIR과 아파트 매매가가 말해주는 진실

서울의 PIR이 거의 14년에 달하는 상황에서, 실제 아파트 평균 매매가격은 지역별로 큰 차이를 보인다.

KB부동산 기준의 지역별 평균 매매가격 데이터를 함께 보면, 자산 집중과 양극화의 실체가 보다 분명해진다.

이 글은 PIR과 KB 기준 아파트 평균 매매가를 함께 제시해 지역 간 격차를 정량적으로 분석한다.

1. 지역별 PIR 비교

국토교통부의 2024 주거실태조사에 따른 주요 지역 PIR은 다음과 같다.

지역	PIR (연소득 대비 주택가격 배수)
서울	13.9배
세종	8.2배
경기	6.9배
인천	6.6배
대구	6.7배
광역시 평균	6.3배
도(비수도권)	4.0배
전국 평균	6.3배

PIR 표만으로도 서울이 다른 지역보다 주택 취득 부담이 매우 높다는 사실을 알 수 있다.

2. KB부동산 기준 지역별 아파트 평균 매매가격

아래 표는 사용자가 제공한 KB부동산 기준 최신 평균 매매가(단위: 억원)를 정리한 것이다.

지역	아파트 평균 매매가 (KB 기준)
서울	14.9억
경기	5.8억
인천	4.2억
세종	5.5억
대전	3.7억
대구	3.4억
광주	3.0억
울산	3.2억
부산	4.1억
강원·충북·충남	2.3억
경북	2.0억
전북	2.2억
경남	2.5억
전남	2.0억

KB 기준으로 봐도 서울의 평균 매매가는 다른 지역을 훨씬 상회한다.

3. PIR과 매매가를 함께 보면

PIR은 소득 대비 가격 부담을 의미한다.

따라서 같은 PIR이라도 평균 매매가 수준이 높으면 실질적 자산 격차는 더 커진다.

예컨대 서울의 PIR 13.9와 평균 매매가 14.9억은 매우 높은 진입 비용을 뜻한다.

반면 전남이나 경북의 평균 매매가(각 2.0억 수준)는 PIR도 낮아 진입 장벽이 상대적으로 낮다.

1). 서울의 압도적 우위

서울의 평균 매매가 14.9억은 경기(5.8억)의 약 2.6배 수준이다.

이 격차는 단순한 금액 차이를 넘어 자산 형성의 기회 불균형으로 이어진다.

2). 세종·수도권 내 차별화

세종은 평균 5.5억으로 수도권 일부 지역과 유사한 수준이다.

그러나 PIR에서 세종은 상대적으로 높은 편에 속해 지역별 수익성·진입 난이도가 달라질 수 있다.

4. 양극화 심화의 원인 요약

여러 요인을 종합하면 양극화 심화는 다음과 같이 설명된다.

• 서울 고가 주택 중심의 수요 집중 : 고소득층과 투자 수요가 고가 주택에 집중되며 가격 프리미엄이 강화된다.
• 소득 대비 과중한 진입 부담 : PIR 수준이 높은 지역은 실수요자 진입이 어렵다.
• 지역별 자본 유입 차이 : 산업·일자리·교육 등 요인이 지역별 자본 유입을 촉진하거나 억제한다.
• 정책 및 대출 여건의 지역적 영향 : 금융 규제 및 조세 제도는 지역별로 다른 효과를 낳는다.

결론 - 데이터가 보여주는 현실

KB부동산 기준의 평균 매매가와 PIR을 함께 보면 서울이 단연 압도적이다.

이는 단순한 집값 불균형이 아니라 자산 형성의 기회 불평등이 심화된 상태를 의미한다.

정책은 가격 안정뿐만 아니라 지역 간 자산 분포의 불평등 해소를 목표로 설계돼야 한다.

이 글은 PIR과 KB 평균 가격 데이터를 토대로 지역별 양극화의 구조적 문제를 명확히 제시한다.