이재명 정부 첫 주택공급 대책 135만호 - 시장에 미칠 경제적 파장
2025년 9월 7일, 정부가 첫 번째 대규모 주택공급 대책을 발표했다.
핵심은 수도권에 향후 5년간 135만호를 착공하겠다는 계획이다.
연평균 27만호 수준으로, 최근 3년 평균 착공 물량인 15만 8천호 대비 약 70% 이상 늘어난 수치이다.
표면적으로는 공급 확대를 통한 집값 안정과 서민 주거 안정이 목표이다.
그러나 단순한 물량 발표를 넘어, 이번 대책에는 공공과 민간의 역할 재편, 금융 지원 강화, 동시에 대출 규제라는 수요 관리까지 포함되어 있다.
그렇다면 이번 공급 대책은 어떤 구조로 이루어져 있으며, 경제적으로 어떤 의미를 지니고 있을까?
1. 공급 확대의 방향성과 규모
1). 공공주도 직접 시행 확대
정부는 한국토지주택공사(LH)가 민간 매각 중심이었던 방식에서 벗어나 직접 시행하는 방식을 확대한다. 이를 통해 2030년까지 약 7만 5천호 이상을 추가로 공급하겠다는 것이다.
“공급 속도를 높이려면, 공공이 직접 뛰어들어야 한다”는 것이 이번 정책의 기본 방향이다.
2). 도심 내 유휴지·노후지 개발
노후 공공임대 재건축, 학교용지 복합개발, 철도역사 부지 활용 등 다양한 도심 자원을 주택용으로 전환한다. 이는 단순히 외곽 신도시 개발이 아니라, 도심 주거 수요를 직접 겨냥하는 공급 전략으로 볼 수 있다.
3). 공급 총량의 의미
135만호라는 숫자는 단순히 ‘많다’로 끝나지 않는다.
수도권 주택 수요를 연평균 25만호로 가정할 때, 이번 목표치는 그 기준을 초과하는 수준이다.
즉, “적정 수요를 초과하는 공급 계획”을 통해 중장기적 가격 안정 의지를 드러낸 것이다.
2. 금융 지원과 리스크 관리
1). HUG 보증 확대
주택도시보증공사(HUG)의 건설사업 보증 규모가 연간 100조 원까지 확대된다.
이는 최근 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 경색을 해소하고 건설사 자금흐름을 돕기 위한 조치이다.
단기적으로 건설 경기 활성화와 고용 창출에 기여할 수 있다.
2). 잠재적 부실 전이 위험
그러나 공공 보증 확대는 역으로 금융 리스크를 떠안을 가능성이 크다.
만약 공급 확대 과정에서 미분양이나 분양가 하락이 심화된다면, 그 부담은 정부와 공공기관이 떠안게 된다. 이는 중장기적으로 재정 부담과 금융권 건전성 문제로 이어질 수 있다.
3. 수요 관리 병행의 의미
1). 대출 규제 강화
정부는 규제지역 담보인정비율(LTV)을 기존 50%에서 40%로 낮췄다.
또한 유주택자의 전세대출 한도를 수도권 기준 2억 원으로 제한했다.
이는 과도한 레버리지(대출)를 통한 투기 수요를 차단하려는 목적이다.
2). 균형 잡기 시도
즉, 한쪽에서는 공급을 늘리면서 다른 쪽에서는 수요를 억제하는 양손 정책을 선택한 것이다.
만약 공급 확대만 있었다면 투기세력 유입으로 가격이 다시 상승할 수 있고, 수요억제만 있었다면 건설경기가 위축될 수 있었다.
이 두 가지를 동시에 내놓은 점은 정책적 균형을 맞추려는 시도라 볼 수 있다.
4. 경제적 파장
1). 단기 효과
- 건설투자 증가 → GDP와 고용 지표 개선
- 관련 산업(철근, 레미콘, 인테리어 등) 수요 확대
- PF 유동성 완화로 부실 우려 감소
2). 중기 효과
- 수도권 입주 물량 증가 기대 → 매매가격 상승 억제
- 신축 임대 물량 확대 → 전·월세 시장 안정화 가능성
- 금융 보증 확대 → 건설사 자금 조달 개선, 그러나 부실 프로젝트 리스크 내재
3). 장기 효과
- 충분한 공급이 이뤄지면 주거비 부담 완화 및 소비 여력 확대
- 공공주도 개발 확대로 민간 건설사의 역할 변화 → 시장 구조 재편
- 주택정책의 분배 효과에 따라 계층별 체감 차이가 커질 수 있음
5. 주요 리스크와 관건
1). 공급 실현 가능성
인허가 지연, 주민 반대, 자재·인력 부족 등
2). 금융 부담
HUG 보증 확대에 따른 재정 리스크
3). 수요 위축
고금리 환경과 대출 규제 강화로 실수요 진입이 늦어질 수 있음
4). 지역별 불균형
공급이 수도권 외곽에 집중된다면 도심 집값 안정 효과는 제한적일 수 있음
결론 - 시장에 남긴 메시지
이번 대책은 단순한 공급계획이 아니라, 공급 확대 + 금융 지원 + 수요 억제를 동시에 담은 종합 패키지이다. 정부가 단순히 집값 안정을 말로만 외치는 것이 아니라, 실질적으로 물량을 밀어 넣겠다는 신호를 시장에 보낸 것이다.
향후 몇 년간 실제 착공 실적이 목표치에 도달하는지가 가장 중요한 관전 포인트이다.
만약 공급이 계획대로 이어진다면, 수도권 집값과 전세가격은 점차 안정세를 보일 수 있다.
반대로 공급 차질이나 금융 리스크가 현실화된다면, 이번 대책은 또 다른 부메랑으로 돌아올 수 있다.
즉, “135만호 공급은 집값 안정의 약속이자, 금융 리스크라는 새로운 시험대”라고 요약할 수 있다.
