한국과 미국 리츠주 비교 분석 - 배당주의 근본
리츠는 건물에서 월세 받듯 배당받는 주식이다.
하지만 그걸 실감하는 건 오직 투자해본 사람의 몫이다.
요즘처럼 금리가 고공행진을 이어가는 시기, 많은 투자자들이 배당주에 관심을 갖는다.
정부도 관심을 기울이며, 정책에 대한 다변화를 시도하고 있다.
그 중심엔 리츠(Real Estate Investment Trusts),
일명 ‘건물 임대 수익으로 배당을 받는 주식’이 있다.
그런데 왜 미국 리츠는 잘 나가는데 한국 리츠는 항상 외면받을까?
지금부터, 배당주의 근본 리츠를 한국과 미국으로 나눠 찬찬히 비교해보자.
1. 리츠(REITs), 다시 정의하자
리츠는 부동산에 투자해서 나오는 임대 수익을 배당으로 나눠주는 구조다.
한 마디로 월세 받는 기분을 주는 주식이다.
리츠 투자 대상은 다양하다.
오피스 빌딩, 물류, 호텔 등 여러 종목들이 존재한다.
다만, 리츠는 한국에서 부르는 건물주와 큰 차별점이
관리를 별도로 하지 않아도 되며, 언제든 현금화를 빠르게 할 수 있다.
주식처럼 사고팔 수 있고, 부동산 직접 투자보다 접근성이 높다.
2. 한국 vs 미국 리츠 시장 규모 비교
1). 시가총액 TOP 5 비교 (2025년 7월 기준)
| 구분 | 한국 | 시총 | 미국 | 시총 |
| 1위 | SK리츠 | 1.3조 | American Tower | 146조 |
| 2위 | 롯데리츠 | 1.1조 | Prologis | 139조 |
| 3위 | ESR켄달스퀘어 | 0.9조 | Equinix | 102조 |
| 4위 | 한화리츠 | 0.7조 | Simon Property | 72조 |
| 5위 | 삼성FN리츠 | 0.4조 | Realty Income | 71조 |
※ 환율 : 1달러 = 1,379원 기준
※ 한국은 상장 리츠 25개 내외, 미국은 200개 이상
규모에서 이미 게임이 안 된다.
한국 리츠는 미국 리츠의 1/30 수준이다.
3. 최근 5년간 수익률 비교 (2019~2024)
1). 한국 리츠 주요 지수 (K-REITs Index)
- 2019~2021 : 보합
- 2022 : 기준금리 인상 이후 조정
- 2023~2024 : 횡보 또는 하락세
2). 미국 리츠 (FTSE NAREIT All Equity REITs Index)
- 2019~2021 : 코로나19 이후 급락 → 회복
- 2022 : 금리 영향으로 하락
- 2023~2024 : AI/데이터센터 리츠 중심 회복세
미국 리츠는 금리에 민감하지만 회복력도 빠르다.
반면, 한국 리츠는 회복에 시간이 더 걸린다.
4. 배당금 얼마나 주나?
1). 한국 리츠
- 한국 평균 배당 수익률 5~7%
- 한국 리츠가 배당률은 높은편에 속함
- 다만, 주가가 오르지 않는 문제가 발생
- 총수익률은 낮은편
2). 미국 리츠
- 미국 평균 배당 수익률 3~5%
- 미국 리츠는 배당률 보다 성장성이 함께 반영
- 은퇴 후 배당금으로 생활하는 문화도 자리 차지
5. 세금 제도 차이
1). 한국
- 배당소득세 : 15.4%
- 2천만원 초과시 종합과세 대상
- 분배율 90% 이상일 경우 법인세 면제
2). 미국
- 외국인 투자자 대상 배당소득세 30%
- 미국-한국 조세협약으로 15%로 감면
- 양도차익엔 미국에서 세금 없음 (한국에서 과세)
미국 리츠는 세금에 대한 불이익이 크지 않고, 구조적으로 투자자 친화적이다.
6. 왜 한국은 리츠가 비인기일까?
1). 부동산 수익성에 대한 의구심
- 상업용 부동산 경기 둔화
- 리츠주에 메인 건물 불포함
- 임대료 상승률 둔화
2). 구조적 한계
- 운용사의 수익 구조가 불투명
- 투자자 신뢰 부족 (운용보수, 내부자 매각 등)
- 잦은 유상증자
3). 낮은 유동성과 정보 부족
- 거래량 적고, 기업분석 리포트 부족
- 리츠 구조가 생소한 투자자 많음
4) 제도 미비
- 공모 리츠 활성화 정책은 있지만 여전히 규제 많음
- 부동산 경기와의 동조화
7. 리츠는 배당주의 ‘근본’일까?
리츠는 단순히 배당만 보는 주식이 아니다.
인플레이션 헤지 수단이며, 부동산 수익에 투자하는 길이다.
미국처럼 잘만 운용하면, 주가 상승 + 배당이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있다.
건물 살 돈은 없지만 월세 받을 권리는 있다.
리츠는 그 권리를 주식으로 쪼개 파는 장치다.
결론 - 마무리 요약
- 미국 리츠는 규모, 다양성, 회복력에서 우월
- 한국 리츠는 배당은 높지만 주가 변동성과 유동성의 한계
- 향후 제도 개선과 운용 투명성이 관건
