지분형 모기지 출시 임박 - 재건축 분담금도 함께 검토

집은 사는 것이 아니라 사는 곳이다.

이 오래된 말은 이제 금융 기술과 정책의 진화 속에서 새로운 의미로 다가온다.

최근 정부가 '지분형 모기지' 도입을 예고하면서, 주택금융의 패러다임이 바뀌고 있다.

그런데 주목할 만한 점은 단순히 무주택자의 내 집 마련을 돕는 데서 그치지 않고, 재건축 분담금 완화 방안으로도 지분 구조가 활용될 수 있다는 것이다.

지분형 모기지란?

지분형 모기지란 간단히 말해, 주택 구매자가 집의 전체를 사는 대신, 일부만 사들이고 나머지는 정부나 정책 금융기관이 지분 형태로 보유하는 주택 금융 구조다.

예를 들어, 10억짜리 아파트를 1.8억만 내고 구입하고, 4.2억은 주택담보대출 나머지 4억은 주택금융공사가 지분으로 참여하는 방식이다.

이는 무주택자에게 큰 부담 없이 내 집을 마련할 수 있는 길을 열어주는 동시에, 집값 급등기에는 시장 안정 효과도 기대할 수 있는 구조다.

재건축 분담금, 지분 투자로 부담 완화

정부와 금융 당국은 최근 재건축 부담금 이슈를 지분 투자 방식으로 해결할 수 있는지 검토 중이다.

재건축 시 조합원들은 통상 상당한 수준의 분담금을 부담해야 한다.

특히 재건축 사업성이 클수록 조합원 분담금도 커지는 구조인데, 이로 인해 사업 참여를 꺼리거나, 고령자와 저소득층이 소외되는 문제가 발생해 왔다.

그런데 이 구조에 ‘지분 투자’ 개념을 접목시키면 이야기가 달라진다.

재건축 분담금 : 예시로 보는 구조

정책금융기관이 조합원이 보유한 기존 주택의 일정 지분을 투자 형태로 매입

1). 조합원은 현금 유동성을 확보

2). 재건축 부담금 일부는 정책금융기관이 투자한 지분 비율만큼 분담하게 된다.

3). 지분 구조는 조합원 7, 정책금융기관 3

이렇게 되면 조합원 개인의 실질 부담금이 크게 낮아질 수 있다.

즉, 정책금융기관은 단순한 대출자가 아니라 공동 보유자로 들어오게 되는 것이다.

주택연금과 연계한 활용 방안도 검토

지분 투자 방식은 재건축에만 적용되는 것이 아니다.

본 목적은 주택연금과 연계해 주거 안정 및 가입 독려에도 기여할 수 있다는 점에서 눈길을 끈다.

구매자가 보유한 지분을 담보로 주택연금에 가입할 수 있게 열어두고, 지분 투자 방식을 통해 노후 자산을 늘리는 효과 및 유동자산 확보를 보는 효과를 기대할 수 있게 된다.

이는 지금까지‘집은 있지만 현금은 부족한’ 노년층의 자산 유동화 문제를 해결할 수 있는 유용한 대안으로 꼽힌다.

정책의 실효성과 우려되는 점

기대되는 효과

1). 점진적 재건축 사업 속도 향상

Step1 : 재건축 부담 완화

Step2 : 조합 참여율 증가

Step3 : 사업 속도 향상

2). 유동자산 확보

Step1 : 고령자 주거안정

Step2 : 노후 준비 수단 확보

3). 유연한 시장 확보

Step1 : 시장 유동성 안정

Step2 : 과도한 대출 의존도 감소

Step3 : 주식 투자 등 자본 시장 활성화

고려해야 할 부분

Q1 : 지분 투자자의 권리는 어디까지 인정될 것인가?

Q2 : 장기적으로 자산 가치가 상승할 경우, 이익 배분은 어떻게 이뤄질 것인가?

Q3 : 정책금융기관의 재정 건전성은 어떻게 유지할 것인가?

정책 설계 시 이 부분들에 대한 명확한 가이드라인과 법적 근거 마련이 선행돼야 할 것으로 보인다.

한 때의 유행이 아닌 진정성있는 방안으로 검토되길

'소유'의 개념이 바뀌고 있다

지분형 모기지와 같은 금융 기법은 단순히 '돈을 빌려준다'는 차원을 넘어서, 국가가 주거 문제에 동반자처럼 참여한다는 구조로의 전환이다.

재건축 분담금 완화, 주택연금 가입 확대 등 서민 주거 안정을 위한 다층적 전략으로 발전할 가능성이 높다.

앞으로 출시될 지분형 모기지 상품이 단지 부동산 금융의 한 수단에 그치지 않고, 주거 안정성, 재산 형성, 노후 보장까지 아우르는 통합 솔루션으로 진화할 수 있을지 주목된다.